2025 yılı konut sektörü, öngördüğüm üzere yılı reel kayıplarla kapatarak yatırımcısını hayal kırıklığına uğrattı. 2026 yılında da bu eğilimin devam etmesini bekliyorum. Piyasa, genel olarak 2026 yılı için faiz indirimleri kaynaklı reel kazanç beklentisine sahip olsa da, ben bunun, aşağıda sayacağım nedenlerden dolayı gerçekleşmeyeceğini düşünüyorum.
Öncelikle konut tarafındaki fahiş artışlar ile balon fiyatların oluşumuna neden olan faktörlerin artık geçerliliğini yitirdiğini görmek gerekiyor. Pandemi'den sonra yaşanan abartılı fiyat hareketlerinde hükümetin bedava sayılabilecek nitelikte ucuz kredi dağıtmasının ana neden olduğunu hepimiz biliyoruz. Şimdilerde ise hükümetin ve Merkez Bankasının, artık enflasyonu dizginleme gibi yüksek bir motivasyonu var. Bu motivasyonun 2026 yılında da artarak devam edeceğini rahatlıkla söyleyebiliriz. Çünkü, AK Parti hükümeti, seçim tarihi yaklaşmadan önce hayat pahalılığının belini kırmak ve enflasyon canavarını dizginlemek isteyecektir.. Bu yüzden enflasyon ile mücadelenin hem para hem de maliye yönetimi açısından sürdürülmesi gerekiyor. Bu ise, dolaylı olarak parasal sıkılaştırmanın devam etmesi anlamına geliyor. Aksi halde fiyatlar tekrardan artışa geçebilir, enflasyonun kontrolden çıkma riski doğabilir. Dolayısı ile Hükümet seçim öncesi böyle bir riski almak istemeyecektir.
Ak Parti hükümetinin, enflasyonun tekrar hortlamaması adına işi sıkı tutacağını ve bu konuda taviz vermeyeceğini düşünmek yanlış olmaz. Bu yönleri itibari ile kredi akışkanlığındaki sıkı duruş korunacak, diğer taraftan piyasada fazla para bırakılmamaya çalışılacaktır. Dolayısı ile konut kredilerinde teşvik edici olmayan, aksine caydırıcı yüksek faiz oranlarının devam etmesi yüksek bir ihtimal olarak görülmelidir. Konut fiyatlarının artışında ikinci önemli neden olarak Maraş merkezli deprem gösterilebilir. Deprem sonrası, bölge halkının mecburen diğer şehirlere göç etmesiyle büyük bir konut talebi oluşmuş, yeterli arz olmayınca da fiyatlar ciddi derecede yükselmiştir. Şimdilerde ise deprem bölgesinde teslim edilen ve yakın zamanda da teslim edilecek olan konutlar göz önünde bulundurulduğunda, tersine göç etkisi ile bu şehirlerde arz artmaya başlamış, böylelikle fiyatları aşağı yönlü baskılayan bir etkene dönüşmüştür.
Ayrıca büyük şehirlerdeki yoğun kentsel dönüşüm çalışmalarının, arzı arttırarak fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı yapmaya başlayacağını da tahmin ediyorum. Burada şöyle bir detayı da atlamamak lazım. Bazı kentsel dönüşüm projelerinde daire sayısı, proje sonrasında çok daha fazla rakamlara ulaşabilmektedir. Dolayısıyla örneğin dört daire olan bir binada kentsel dönüşüm sonrası 10 ya da 12 daire sayısına ulaşabilmektedir. Yine bazı belediyelerin, kentsel dönüşümün maliyetini çözmek adına bir kat fazla imar vermesi, öncekine göre daire sayısını yani konut arzını arttırmaktadır.
Üçüncü olarak, Türkiyede yine konut fiyatlarının ve özellikle kiraların yüksek olmasında Suriye Savaşı sonrası ülkemize gelen Suriyeli mültecilerin çok önemli bir etkisi olmuştur. Resmi rakamlarla dört milyon kişinin, kaçak yaşayanları da saydığımızda ise en az beş milyon kişinin Türkiye'nin farklı şehirlerinde yaşadığını söyleyebiliriz. Esad yönetiminin devrilmesi sonrasında, Suriyeli mültecilerin yoğun bir şekilde ülkelerine geri döndüğünü görüyoruz. İçişleri Bakanının açıkladığı resmi rakamlara göre bugüne kadar 600 bin kişi ülkesine dönmüş durumda. Benim görüşüm bu sayının daha fazla olduğu yönünde çünkü kayıtlı olmayan çok sayıda Suriye'li mülteci istatistiğe tabii tutulamadığından bu rakamlara yansımış değil. Onları da dahil ettiğimizde iki yüz bin konutun boşaltıldığını söylemek yanlış olmaz. Suriye sınırındaki gidiş yapan insan kuyruklarına bakınca 2026 yılında yaklaşık iki milyon insanın daha gideceğini söylemek doğru olacaktır. Dönüş yapan kişi sayısının düşük olmasının en önemli nedeni, ülkede hayatın hala tam olarak normalleşmemesi gösterilebilir. Bir taraftan iç çatışmalar nedeni ile istikrarsızlığın devam ediyor olması ,diğer taraftan ülkenin harabeye dönmüş olması ciddi konut açığı doğurmuştur. Ayrıca, iş sahalarının henüz açılmamış olması da diğer önemli bir neden olarak belirtilebilir. Amerika ve Avrupa'nın ambargoyu kaldırmış olması ve körfez ülkelerinin yapmayı planladığı yatırımları, 2026 yılında, mülteci dönüşünü hızlandıracaktır. Tüm bu gelişmeler ise, konutların hem satış hem de kira fiyatları yönüyle aşağı eğimli bir baskı yaşamasına neden olacaktır. Üstelik bu baskının bir kaç yıl canlı kalmasını bekliyorum.
Dördüncüsü, Türkiye'de konut fiyatlarının rasyonel olmayan seviyelere yükselmiş olması, aynı zamanda dünyanın diğer bölgelerine göre daha pahalı hale gelmesini de sağladı. Bu ise yabancının konut alımını azalttı. Türk lirasının değerlenmesi, vatandaşlık elde etmek isteyen yabancı alıcıların azalmasına da yol açtı. Çok ilginç bir şekilde, küresel ölçekte daha avantajlı fiyatların ortaya çıkması, Türk gayrimenkul yatırımcılarını yurtdışına yöneltti.
Pekala konut fiyatlarında reel getiri sağlayacak etkenler yok mu diye sorulacak olursa, cevabı evet var ama bu güçlü etki doğurmayacak denilebilir. Konut fiyatlarının artması yönündeki önemli etkenler, arsa ve inşaat malzemeleri maliyetindeki artışlar olarak sayılabilir.
Türkiye'de devam eden ekonomik kriz geniş halk kesimlerini yoksullaştırdığı için konut fiyatları, halk kesiminin talep ölçeklerinin çok üstünde kalmış durumda. Bu kadar insanın gelirlerinde talep oluşturabilecek seviyeye yükselme ihtimali gerçekleşmeyeceğine göre konut fiyatlarının uzun süre yetersiz talep çizgisine eğimli bir seyir izlemesi daha büyük bir ihtimaldir. Şimdiye kadar konut talebini canlı tutan varlıklı kesimlerin, kiraların daha stabil hale gelmesi, kira gelirine getirilen vergi ve kiracı sorunları gibi nedenler ile konut yatırımlarının azalacağı tahmin edilebilir. Hatta hatırı sayılır miktarda portföy satışı yapacakları da söylenebilir. Böylelikle, fiyatları yukarı iten bir etken, bu defa tersine aşağı itmeye başlayacaktır.
Satılık konutların hızla yukarı gitmesindeki diğer önemli bir etken de kiralardaki yüksek artışlar idi. Bu tarafta da geniş talep bölgesi geçildiği için yüksek bir artış yapma imkanı kalmamış durumda. Dolayısıyla enflasyon altında bir dengelenme olmasını bekliyorum. Böylesi durumda, satılık konut fiyatlarını aşağı doğru baskılayacak bir etken daha ortaya çıkmış olacak.
Son olarak, hükümetin yaptığı sosyal konutların, Türkiye'deki konut talebini önemli ölçüde frenleyeceğini düşünüyorum. Muhtemelen bunun etkilerini yeni yılın ilk aylarında görmeye başlayacağız.
Tüm saydığım nedenlerden dolayı şimdi çanlar konut sektörü için çalııyor.
Pazartesi günü yılın son ayının enflasyon rakamı merakla beklenirken, öncü gösterge olarak kabul edilen İstanbul Ticaret Odasının Aralık ayı fiyat endeksi rakamları belli oldu.
Hazine ve Maliye Bakanı, Mehmet Şimşek, hedeflediğimiz enflasyon oranında belirlemeye çalışacağız dedi
Önümüzdeki yıl hazinenin çok yüksek oranlarda iç ve dış borç ödemesi bulunuyor. Borç ödemelerinin hazineyi bir miktar zorlaması bekleniyor.
Son zamanlarda Eur/Usd paritesinin Euro lehine yükselmesi, Türkiye'nin dış ticaretinde bazı olumlu gelişmelere neden olacağı açıklandı.
Avrupa Birliği’nin şarap sektöründeki talep-arz dengesizliği ve iklim krizini sonlandırmak için getirdiği kapsamlı düzenlemeler, Türkiye’deki üreticiler için risk oluşturabilir.
2026 Yılı TBMM bütçe görüşmeleri sırasında, kamuda görevli üst düzey yöneticilere 30 bin TL yapılan seyyanen zam, Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın verdiği talimatla iptal edildi.
Üst düzey bürokratlara seyyanen 30.000 tl zam verilmesi emeklilerde de beklenti oluşturdu. Dün açıklanan enflasyon rakamları sonrası, işçi emeklileri %11.20 oranında fark almayı hak ettiler.